Право на неустойку по дду цессия

Первый отказ в регистрации последовал только в марте 2018 г.

Поскольку после передачи объекта регистрация уступки неустойки невозможна, недействительность незарегистрированного соглашения означала бы практическую невозможность уступки. соответственно, отказ в иске о взыскании. В обоснование данной позиции застройщики ссылаются на разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, изложенные в п.2 Постановления N 54 от 21.12.2017 г.[3], согласно которым «договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки».

На наш взгляд, подобное толкование недопустимо в силу того, что несоблюдение формы договора долевого участия и требований о его государственной регистрации никогда не являлось препятствием для применения к правоотношениям положений ФЗ-214[4].


Поскольку полного текста определения еще нет, можно предположить применение ранее действующего порядка, согласно которому регистрация цессии необходима при совершении уступки до подписания акта.

Данное предположение следует из того, что рассматриваемый спор основан на уступке, совершенной до передачи квартиры[1], а применяемый ранее порядок допускал уступку после передачи без регистрации цессии.

Ранее в судебной практике преобладала позиция о том, что регистрация соглашения требуется при совершении уступки до передачи. Регистрация же после передачи объекта не требовалась[2].

Собственная практика указывает на отсутствие препятствий для регистрации цессии при уступке до передачи квартиры.

В качестве второго действенного механизма снижения взыскиваемых сумм использовался механизм доказывания уклонения дольщика от приемки.

На наш взгляд, данных механизмов вполне достаточно для обеспечения баланса интересов сторон, а дополнительные ограничения в форме запрета уступки любых неустоек вообще и уступки права на получение потребительского штрафа в частности являются излишними.

  • Об уступке потребительского штрафа

Из всех вопросов взыскания неустойки с застройщика, наиболее актуальным является вопрос о возможности уступки юридическому лицу штрафа, взыскиваемого с застройщика в пользу потребителя за отказ от добровольной выплаты неустойки в соответствии с п.6 ст. 13 ЗоЗПП.[9]

Актуальность вопроса уступки штрафа вызвана экономическими причинами.

Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.

Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юрлиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.

Т.е. уступая право требования пени, дольщик:

  • Получает некоторую часть суммы неустойки
  • Экономит деньги на ведения дела через юристов
  • Экономит время на судебные дела
  • Снижается риск уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

В целом получение пени через переуступку дело достаточно выгодное, если подойти ответственно и с умом.

Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона).
ЗоЗПП, который также не устанавливает срока на добровольное удовлетворение требования.

Таким образом, неустойка должна выплачиваться застройщиком в течение 7-ми дней со дня предъявления требования дольщиком[11].

Поскольку застройщик не выплачивает цеденту неустойку добровольно, то на 8-й день после получения требования у цедента возникает право на потребительский штраф.

Уступка цедентом права на получение неустойки и штрафа хозяйственному обществу не изменяет сторону дольщика в договоре долевого участия, которой остается цедент.

Соответственно, и неустойка, и штраф начисляются за период, когда стороной основного обязательства был потребитель.

Взыскание неустойки в пользу истца означает удовлетворение неудовлетворенного добровольно требования потребителя (цедента), остающегося стороной основного обязательства.

Обязанность причинителя вреда уплатить проценты возникает со дня вступления в законную силу решения, а не с момента нарушения права, что следует из п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»[15]. Соответственно, на момент присуждения водителю убытков, денежное требование процентов за пользование по ст. 395 ГК РФ еще не возникает, что в принципе исключает возможный потребительский штраф.

Таким образом, возможные ограничения на уступку потребительского штрафа, установленные для правоотношений в связи с гражданской ответственностью водителей, не могут применяться при регулировании правоотношений из договора долевого участия.

  • Арбитражная практика

Несмотря на приведенные выше доводы, для всех очевидно, что определение 17.05.2018 г.

ДДУ стоимость будущей квартиры,

  • и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.

Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.

Во втором случае на цессионария пока переходит только долг, право требовать квартиру от застройщика он получит только после полного выполнения им своей обязанности выплатить стоимость будущей квартиры.

Встает вопрос. Как новому дольщику рассчитывать неустойку. За какой период просрочки.

По общему правилу, новый дольщик имеет право требовать неустойку за весь период просрочки, образовавшийся как до, так и после переуступки.

Это вытекает из положений статьи 384 ГК РФ, согласно которым к новому дольщику переходит полный объем прав, существовавший для старого дольщика, в том числе право на взыскание неустойки.

Получается, что как бы новый дольщик покупает у старого дольщика право требовать квартиру и уплату неустойки в том размере, в каком имел бы право требовать старый.

Все показано наглядно на данной схеме.

Так Верховный Суд в п.13 Обзора практики Верховного суда по ДДУ разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19.07.2017г.

Уступка права на получение неустойки хозяйственному обществу не делает требование истца самостоятельным, оно, в любом случае, производно от основного обязательства.

При этом право на штраф возникает не силу вынесения судом решения в пользу цедента, а в силу отказа должника от удовлетворения его требований[12].

Буквальный смысл положений п.6 ст. 13 ЗоЗПП не означает, что условием взыскания штрафа является личное обращение потребителя в суд. Условием присуждения штрафа является то, что удовлетворяемое судом требование основано на законе, устанавливающим дополнительные гарантии для потребителя (потребительский характер спора).

Таким образом, право на штраф возникает у цедента вследствие неудовлетворения его требования о выплате неустойки застройщиком.

  • Право на штраф у цессионария не возникло, поскольку дольщик (потребитель) свое неудовлетворенное право в судебном порядке не заявлял, а, уступив право, лишился возможности его предъявления в суд.
  • Продажа потребителем прав профессиональным участникам для реализации в ином процессуальном порядке может создавать необоснованные статусом преимущества и ограничить конкуренцию.

С указанными доводами сложно согласиться ввиду нижеследующего.

  • О возникновении права на штраф у истца

В соответствии с ч.9 ст.4 ФЗ-214 к отношениям застройщика и дольщика-гражданина применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ-214.

Устанавливая неустойку за нарушение срока передачи квартиры, ФЗ-214 не определяет порядок и срок выплаты неустойки.

Все чаще можно встретить объявления вида: «Выкупим ваши права по ДДУ через договор переуступки». Это применяется, когда застройщик должен выплатить какие-то штрафные санкции (например задержал строительство) и должен выплатить неустойку. Право требования данной неустойки вы можете продать по договору переуступки (цессии) юридической фирме.
Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом.

В Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон), 03.07.2016 Федеральными законами № 304 и 361 внесены очень большие изменения в части уступки прав требования.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *